Streitigkeiten über das Wegerecht zwischen benachbarten Grundstückseigentümern sind weit verbreitet und landen nicht selten vor Gericht. Dabei gibt es eine klare rechtliche Grundlage für das Wegerecht, die oft entscheidend ist, wenn es um den Zugang zu einem Grundstück geht. Insbesondere Grundstücke in zweiter Reihe sind häufig auf das Wegerecht angewiesen, da deren Eigentümer über das Nachbargrundstück fahren oder gehen müssen, um ihr eigenes Grundstück zu erreichen. Beim Wegerecht handelt es sich dabei um das Recht, ein fremdes Grundstück zu betreten oder zu befahren.
Fachanwälte betonen: „Das Wegerecht ist ein grundstücksbezogenes Recht, das die Nutzung privater oder öffentlicher Wege, Straßen und Flurstücke regelt.“ Es dient also als rechtliche Grundlage für den Zugang zu einem Grundstück oder über ein Grundstück. Dabei wird unterschieden zwischen öffentlich-rechtlichem und privatem Wegerecht. Ein öffentlich-rechtliches Wegerecht wird als Baulast im Baulastenverzeichnis eingetragen, während ein privates Wegerecht entweder durch Vertrag oder Eintrag im Grundbuch des dienenden Grundstücks geregelt wird.
Öffentliche und private Wegerechte
Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) wird das private Wegerecht als sogenannte Grunddienstbarkeit definiert. Die Grunddienstbarkeit erlaubt es dem Eigentümer eines sogenannten Hinterliegergrundstücks, das Grundstück des Nachbarn zu nutzen, um den Zugang zu seinem eigenen Grundstück sicherzustellen. In den meisten Fällen wird dieses Wegerecht als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen, was oft zu Konflikten führen kann. Denn ist das Wegerecht einmal im Grundbuch eingetragen, lässt es sich kaum noch anfechten.
Für Kaufinteressenten ist es daher ratsam, sich beim Erwerb eines Grundstücks genau über die Grundbucheinträge zu informieren. Besonders beim Kauf eines vorderen Grundstücks sollte ein potenzieller Käufer darauf achten, ob ein Wegerecht für das hintere Grundstück besteht. Sollte der Nachbar des hinteren Grundstücks keinen anderweitigen Zugang haben, kann ihm zudem ein sogenanntes Notwegerecht zugesprochen werden. Dies kann für den Eigentümer des vorderen Grundstücks einen erheblichen Verlust an nutzbarer Fläche bedeuten und damit den Wert und die Nutzbarkeit des Grundstücks beeinträchtigen. Die Experten von „Haus und Grund“ empfehlen daher dringend, alle Eintragungen im Grundbuch vor einem Kauf gründlich zu prüfen.
Grundbucheintrag oder privatrechtliche Vereinbarung?
Ist kein Wegerecht im Grundbuch vermerkt, können die Eigentümer benachbarter Grundstücke private Vereinbarungen über die Nutzung von Wegen treffen. Bei einem Verkauf des Grundstücks müsste das Wegerecht jedoch mit dem neuen Eigentümer neu ausgehandelt werden, da private Vereinbarungen nur zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien gelten. Der Vorteil einer solchen privatrechtlichen Regelung liegt im geringeren bürokratischen Aufwand. Ein Nachteil ist jedoch, dass es bei Neuverhandlungen oft zu Konflikten kommt. Soll das Wegerecht auch bei einem Besitzerwechsel weiterhin gültig bleiben, ist der Eintrag im Grundbuch die dauerhaft sicherere Option.
Ein Grundbucheintrag für ein Wegerecht bleibt auch bei wechselnden Eigentümern bestehen und ist somit rechtlich stabiler als eine private Vereinbarung. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch gilt: „Rechte, die mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden sind, gelten als Bestandteile des Grundstücks.“ Wer also ein Grundstück mit einem eingetragenen Wegerecht kauft, übernimmt damit automatisch die festgelegten Rechte und Pflichten, die sich aus der Grunddienstbarkeit ergeben.
Rechte und Pflichten des Wegerechts
Ein im Grundbuch verankertes Wegerecht bringt für den begünstigten Nachbarn festgelegte Rechte und Pflichten mit sich. Dennoch führen die Nutzung und die damit verbundenen Vorgaben oft zu Streitigkeiten. In der Regel gibt es jedoch klare rechtliche Vorgaben zur Nutzung der Dienstbarkeit sowie zu den Rechten des Grundstückseigentümers. Der Bundesgerichtshof stellte 2020 in einer Entscheidung klar, dass das Wegerecht kein Gewohnheitsrecht ist (BGH AZ: V ZR 155/18). Das bedeutet: Wenn ein Grundstück verkauft wird, hat der Nachbar, der das Wegerecht bisher nutzte, keine automatische rechtliche Grundlage, das verkaufte Grundstück weiterhin auf die gleiche Weise zu nutzen.
Grundstückseigentümer sollten sich daher gut über die Regelungen zum Wegerecht informieren, um Missverständnisse zu vermeiden. Ein klarer Eintrag im Grundbuch kann dabei helfen, den Zugang langfristig abzusichern und potenziellen Streit zu vermeiden.
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